収益物件は売却のタイミングが重要!売却方法や高く売るコツを解説!

この記事のハイライト
●収益物件はタイミングを見極めて売却することでより多くの利益を得られる
●収益物件の売却方法には買取と仲介の2種類がある
●収益物件を高く売るには利回りを基準に売り出し価格を設定することが大切

アパートやマンションなどの収益物件を購入したものの、管理が負担になり売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。
収益物件を高く売るには、売り出すタイミングが重要です。
この記事では、収益物件を売るタイミングや売却方法、高く売るコツを解説します。

    収益物件の売却方法:売却のタイミングについて

    収益物件の売却方法:売却のタイミングについて

    賃貸経営では毎月の家賃収入にばかり目がいきがちですが、売却時にどれだけの利益を得られるかも重要です。
    タイミングを見極めて売り出せば、より多くの資金を確保することができます。
    ここからは、収益物件の売却に適したタイミングを4つ解説します。

    大規模修繕の前

    区分マンション投資をおこなっている場合、毎月管理組合に修繕積立金を支払っているでしょう。
    管理組合は、そのお金を利用して大規模修繕をおこないます。
    投資用の区分マンションでは、修繕積立金が築年数の経過とともに高くなるケースが少なくありません。
    また、建物の劣化がひどく修繕積立金でまかなえない場合は、一時徴収金を請求されることもあります。
    このように、多額の出費やランニングコストの上昇が予想される場合は、売却を検討するタイミングの1つです。

    入居者がいるとき

    アパートやマンションに入居者がいる場合、オーナーチェンジ物件として売り出すことになります。
    オーナーチェンジ物件は、1から入居者を探す手間が省けるため投資家から人気です。
    とくに満室の状態だと、安定した収入が見込めると判断され、買主がみつかりやすくなります。
    空室になってもすぐに次の入居者が見つかるなど、経営が安定していれば売却は必要ありません。
    しかし、入居者が決まらず空室期間が長くなってきている場合は、満室になったタイミングで売却することをおすすめします。

    築20年を迎える前

    築20年を超えてくると設備の故障が増えるため、その前に売却するという方も多いです。
    「そのような古い物件でも売却できるのか」と不安になる方もいらっしゃいますが、最近は中古物件の人気が高まっています。
    中古物件を安く購入して自分好みにリフォームし、家賃アップを狙うオーナーが増えているためです。
    また築20年以内であれば、ローンを組む際に返済期間を長く設定できるため、買主も購入しやすいというメリットがあります。
    このような理由から、築20年を超える前も収益物件の売却に適したタイミングといえるでしょう。

    地価が上昇しているとき

    不動産の価格は、さまざまな要因によって変動します。
    地価が上昇しているタイミングで売却できれば、より多くの利益を得られるでしょう。
    タイミングを逃さないようにするには、普段から基準地価や公示地価などチェックしておくことが大切です。


      収益物件の売却方法:売却方法と手順

      収益物件の売却方法:売却方法と手順

      収益物件を売却すると決めたら、売却方法を決めましょう。
      不動産の売却方法には仲介と買取の2種類があり、どれを選ぶかで売却期間や価格が異なります。
      ここからは、不動産の売却方法である仲介と買取の仕組みや手順を解説します。

      仲介を依頼する場合

      仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、個人の買主を探す方法です。
      売却の手順としては、まず不動産会社に査定を依頼して、査定額に納得できたら媒介契約を結びます。
      その後、不動産会社が売却活動をおこない、買主が見つかったら売買契約を結び、物件を引き渡す流れです。
      仲介の場合、相場と同じ価格で売り出せるため、買取よりも多くの利益を得られるというメリットがあります。
      一方でデメリットには、いつ売れるかがわからずスケジュールが立てにくい点が挙げられます。
      一般的な不動産を売却するのにかかる時間は平均3〜6か月ですが、物件によっては1年以上かかることも少なくありません。
      売却期間が長引くほど税金や管理費がかかり、金銭的な負担が大きくなってしまいます。

      買取を依頼する場合

      買取とは不動産会社が直接物件を買い取ることです。
      手順としては、不動産会社に査定を依頼して、査定額に納得できればそのまま売買契約を締結します。
      仲介のように買主を探す手間がかからないため、現金化までが早い点がメリットです。
      不動産会社と条件が合えば、最短3日、遅くても1か月ほどでは現金を受け取れます。
      一方で、仲介に比べると売却価格が低くなる点がデメリットです。
      なぜ買取価格が低くなるのかというと、買い取った不動産はリフォームなどで資産価値を上げて再販するためです。
      再販時の経費を考慮したうえで買取価格を決める必要があり、仲介に比べるとどうしても買取価格が低くなってしまいます。
      早く売却したい方は買取、高値で売却したい方は仲介などのように、要望に合わせて選択すると良いでしょう。

      媒介契約には3つの種類がある

      不動産会社に仲介を依頼する際は、媒介契約を締結します。
      媒介契約には3つの種類があり、ご自身で選択する必要があります。

      • 一般媒介契約
      • 専任媒介契約
      • 専属専任媒介契約

      一般媒介契約は、同時に複数社に仲介を依頼できる契約です。
      3つのなかではもっとも自由度が高いですが、不動産会社からの定期的な活動報告がありません。
      そのため状況を把握しづらく、販売戦略が立てにくいという注意点があります。
      専任媒介契約と専属専任媒介契約は、いずれも1社だけにしか仲介を依頼できない契約です。
      一般媒介契約に比べると自由度は低いですが、不動産会社からの定期的な活動報告があります。
      早期売却を目指すのであれば、専任媒介契約または専属専任媒介契約の締結をおすすめします。


        収益物件の売却方法:高く売るコツ

        収益物件の売却方法:高く売るコツ

        収益物件を高く売るには、タイミングのほかにも意識したいポイントがあります。
        ここからは、収益物件を高く売るコツを解説します。

        適正価格で売り出す

        売り出し価格が相場からかけ離れていると、なかなか売却できません。
        今はインターネットがあれば、個人でも不動産の相場をある程度把握できる時代です。
        相場よりも高い物件は、金額を見た時点ではじかれ、検討対象にすら入れてもらえないかもしれません。
        成約に繋げるには適正価格で売り出すことが大切なので、利回りを基準に売り出し価格を設定するようにしましょう。

        早く売却することにもこだわる

        早期売却は高値で売却することにも繋がります。
        売却期間が長引くほど買主がみつかりにくくなり、値下げが必要になるためです。
        収益物件は売却したときの価格で損益が決まるため、高値で売ることが重要になります。
        収益物件を売却する際は、高値売却だけでなく早期売却も意識するようにしましょう。

        信頼できる担当者に依頼する

        収益物件を高値で売るには、不動産会社選びだけでなく担当者選びも重要です。
        一般的に不動産を売却する際は、査定や営業活動、売却の相談などを決まった担当者がおこないます。
        査定を依頼すると担当者が現地確認に訪れるので、その際にコミュニケーションを取ることをおすすめします。
        こちらからの質問や相談に親身になって対応し、親しみを感じる担当者であれば安心して任せられるでしょう。


        まとめ

        収益物件を売るタイミングや売却方法、高く売るコツを解説しました。
        収益物件を高く売るには、大規模修繕の前や地価が上昇しているときなど、タイミングを見極めることが大切です。
        また相場とかけ離れていてはなかなか売却できないため、利回りを基準に売り出し価格を設定しましょう。

        相続手続きの相談窓口では、不動産のお困りごと等もご相談いただけます。
        最適な方法をご提案させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。